Cuando nos compramos una vivienda siempre lo hacemos con mucha ilusión y pensando que es para toda la vida. Sin embargo, con los años nuestras necesidades cambian y algunas veces nos vemos obligados a venderla. Bien sea porque ha aumentado la familia o por cualquier otro motivo, muchas veces no queda más remedio que mudarnos a otra vivienda. En ese momento, es cuando nos surgen las dudas de los pasos a seguir, sobre todo si aún no hemos acabado de pagar la hipoteca. En Mudanzas Guirao, expertos en mudanzas en Murcia, queremos darte todas las alternativas que existen a la hora de vender un piso con hipoteca.
Cómo vender un piso con hipoteca
Un piso con hipoteca puede parecer un obstáculo a la hora de venderlo. Pero si este es tu caso, no te asustes, ya que este tipo de venta es más común de lo que crees.
Es normal que a la hora de vender o comprar un piso con hipoteca te encuentres desorientado y no sepas cuáles son los pasos a seguir. Por esa razón te vamos a dar varias opciones que te facilitarán ese trámite:
Hipoteca puente
Muchas entidades bancarías ofrecen hipotecas puente. Este préstamo hipotecario consiste en unificar dos hipotecas en una. Esta alternativa puede ser una solución si necesitas vender un pico con hipoteca. Puedes optar por esta opción si no has vendido tu actual vivienda y ya has adquirido la nueva.
Como ya hemos comentado, este tipo de hipoteca consiste en agrupar dos préstamos en uno. Con ello, se reduce el cómputo total de las cuotas y pagarás menos que si tienes dos hipotecas por separado.
No obstante, recuerda siempre que con una hipoteca puente tendrás que afrontar una cuota mensual más elevada. Además, esta hipoteca tiene una serie de condiciones. Una de ellas, es que tienes que comprometerte con el banco en vender el piso con hipoteca actual en el plazo acordado.
Recuerda, que el banco no suele financiar todo el importe de la nueva vivienda. Por esa razón deberás tener ahorros suficientes para pagar el importe de la entrada.
Este tipo de hipoteca tiene mucho riesgo y por eso los bancos miran mucho que seas un cliente solvente. También tienes que pensar el riesgo que corres si finalizado el plazo acordado no has vendido tu antigua vivienda. En este caso, deberás pagar la cantidad que el banco te financió. Además, la hipoteca puente suele tener un tipo de interés superior a una hipoteca común.
Una vez hayas vendido tu actual casa se procederá a formalizar una hipoteca convencional para tu nueva vivienda.
Podemos decir, que este tipo de hipotecas es para personas que poseen ingresos elevados y una estabilidad laboral. Además, no podrás tener ningún impago anterior. Los solicitantes que no hayan pagado alguna cuota hipotecaria o se hayan retrasado en su pago, tendrán pocas posibilidades de que les concedan este tipo de hipoteca.
Ventajas de la hipoteca puente
Aunque esta hipoteca es un poco arriesgada, también te ofrece ventajas como estas:
- Mientras vendes tu antiguo piso, el banco te permite su alquiler. De esta manera te será más fácil afrontar el pago de las cuotas.
- Tiempo para vender con calma tu actual casa, ya que el plazo acordado para la venta puede ser hasta de 5 años. Esto se denomina periodo de carencia y tendrá que estar especificado en el contrato de la hipoteca.
- Flexibilidad de mudarte rápidamente a tu nueva vivienda y poder disfrutar de ella.
- Durante el periodo de carencia de la hipoteca puente hasta que vendas tu actual vivienda, pagarás una cuota que se adapte a tu capacidad de pago. Estas cuotas puedes ser:
Cuota con carencia de capital: solamente pagarás intereses por el total del préstamo y no amortizarás capital. Su coste es menor que una cuota normal.
Cuota normal: pagarás intereses y capital del préstamo.
Cuota especial reducida: aquí pagas una cuota menor a la que pagarás cuando vendas tu actual vivienda. La mayor parte del importe de lo que pagas irá destinado al pago de intereses.
Vender un piso con hipoteca cancelándola
En este caso puedes optar por cancelar la hipoteca en el momento de la venta. Esta cancelación estará supeditada al precio que tenga el inmueble a la hora de su venta y al importe que te quede por abonar.
Si el precio de la vivienda supera la deuda pendiente, no tendrás ningún problema con tu banco. La entidad te emitirá un certificado de deuda que tendrás que presentar ante el Notario el día de la transacción. También deberás rellenar el formulario de Actos Jurídicos Bancarios.
La cancelación de la hipoteca se efectuará en el momento en que firmes la venta ante el notario público.
Si el precio en el que has vendido el inmueble supera la deuda que tienes con el banco, puedes cancelarla en ese mismo momento. No obstante, recuerda siempre que vas a necesitar la aprobación de tu entidad bancaria para todo este trámite.
Una vez el comprador te dé el cheque bancario correspondiente al pago del piso, deberás abonar la deuda pendiente con el banco, junto con la comisión de cancelación.
Todo esto deberá estar plasmado en el contrato de compraventa. Con ello, el comprador se asegura que adquiere un inmueble libre de cargas.
Luego, el comprador del inmueble deberá acudir al Registro correspondiente y presentar la cancelación de la deuda.
Si por el contrario, el importe de la venta no cubre la deuda con el banco. El abono del importe de la venta no te libera de la hipoteca. En estos casos, el importe que te queda por pagar constituye un nuevo préstamo que no es hipotecario. Las condiciones de este nuevo prestado tendrás que negociarlas con tu entidad bancaria.
Vender un piso con hipoteca mediante subrogación de la deuda
En este caso lo que harás será pasar la deuda que tiene el inmueble al comprador. Es decir, la persona que te compra el piso con hipoteca pasa a ser el que tiene la deuda con el banco.
No obstante, el banco siempre será el que tenga la última palabra, ya que serán ellos los que decidan si el perfil del comprador es bueno y si puede hacer frente a la deuda.
Con este sistema te ahorrarás el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la cancelación de la hipoteca. Los únicos gastos que tendrás, son el del estudio que hace tu entidad bancaria del nuevo deudor, la tramitación y la subrogación de la hipoteca.
La ventaja de la subrogación es que normalmente la deuda hipotecaria suele constituir solamente una parte del pago del valor total del piso. Por eso, tendrás que acordar con el comprador la forma de pago del importe que queda a tu favor hasta completar el precio acordado.
Esperamos que con este artículo se te hayan quitado los miedos para dar el gran paso de cambiar de vivienda. Recuerda siempre, que en Mudanzas Guirao estamos a tu disposición para realizar tu mudanza de la manera más segura y cómoda para ti. ¡Ya no tienes ninguna escusa para mudarte!
